Presupuestos

Cómo presupuestar una vivienda de obra nueva: estructura, capítulos y partidas

El presupuesto de construcción de una vivienda es el documento que define cuánto va a costar ejecutar la obra. No es una estimación genérica ni un precio por m²: es un desglose técnico que especifica cada trabajo, su unidad de medición, la cantidad necesaria y el precio unitario.

El presupuesto de construcción de una vivienda es el documento que define cuánto va a costar ejecutar la obra. No es una estimación genérica ni un precio por m²: es un desglose técnico que especifica cada trabajo, su unidad de medición, la cantidad necesaria y el precio unitario.

Para una constructora, el presupuesto de vivienda es la base del contrato con el promotor. Para un promotor, es la herramienta que determina la viabilidad económica del proyecto. Un presupuesto bien estructurado reduce el riesgo de desviaciones, facilita las certificaciones de obra y establece un lenguaje común entre todos los agentes del proyecto.

Esta guía explica cómo se estructura un presupuesto de vivienda de obra nueva en España: qué capítulos incluye, cómo se definen las partidas, qué criterios se aplican para las mediciones y cómo se obtiene el importe final del proyecto.

Estructura general de un presupuesto de vivienda

Un presupuesto de construcción de vivienda se organiza jerárquicamente en tres niveles:

1. Capítulos

Son las grandes agrupaciones de trabajos. Cada capítulo corresponde a una fase o sistema constructivo de la vivienda. El número y la denominación de los capítulos pueden variar según el profesional, pero existe una estructura ampliamente aceptada en el sector español.

2. Subcapítulos (opcional)

Dentro de cada capítulo, los subcapítulos permiten agrupar partidas por tipo de trabajo o zona de la vivienda. Por ejemplo, dentro del capítulo de Instalaciones, se pueden crear subcapítulos de fontanería, electricidad, climatización y telecomunicaciones.

3. Partidas

Son las unidades mínimas del presupuesto. Cada partida describe un trabajo concreto y contiene:

• Descripción: qué se va a hacer, con qué material, en qué condiciones
• Unidad de medición: m², m³, ml, ud, kg, pa (partida alzada)
• Cantidad (medición): cuántas unidades de esa partida se necesitan
• Precio unitario: coste por unidad, incluyendo material, mano de obra y medios auxiliares
• Importe: cantidad × precio unitario

La suma de los importes de todas las partidas de un capítulo da el total del capítulo. La suma de todos los capítulos da el Presupuesto de Ejecución Material (PEM).

Los capítulos de un presupuesto de vivienda

A continuación se describen los capítulos habituales de un presupuesto de vivienda unifamiliar de obra nueva, con las partidas típicas de cada uno.

Capítulo 01: Actuaciones previas y movimiento de tierras

Este capítulo incluye todos los trabajos previos a la cimentación:

• Limpieza y desbroce del terreno
• Replanteo de la obra
• Excavación de zanjas para cimentación
• Excavación de pozos para zapatas
• Vaciado general (si procede)
• Relleno y compactación
• Transporte de tierras a vertedero

Las unidades habituales son m², m³ y ud. Los precios dependen del tipo de terreno (blando, compacto, roca) y de la accesibilidad del solar.

Capítulo 02: Cimentación

La cimentación transmite las cargas del edificio al terreno. Las partidas dependen del tipo de cimentación definido en el proyecto:

• Hormigón de limpieza
• Zapatas aisladas, corridas o combinadas
• Losa de cimentación (si procede)
• Vigas de atado o riostras
• Muros de contención (si hay sótano o desnivel)
• Solera de hormigón
• Encofrado, armado, vertido y vibrado de hormigón

Las unidades habituales son m³ (hormigón), kg (acero), m² (encofrado, solera).

Capítulo 03: Estructura

Es habitualmente el capítulo con mayor peso económico. Incluye:

• Pilares y soportes
• Vigas y jácenas
• Forjados (unidireccionales, reticulares, losa)
• Escaleras (si hay más de una planta)
• Acero corrugado para armar
• Encofrado
• Hormigón armado
• Elementos prefabricados (si procede)

Las unidades son m³ (hormigón), kg (acero), m² (encofrado, forjado).

Capítulo 04: Cubierta

La cubierta protege la vivienda de la intemperie. Según el tipo de cubierta:

• Formación de pendientes
• Impermeabilización
• Aislamiento térmico
• Cobertura (teja cerámica, teja de hormigón, panel sándwich, cubierta plana con protección)
• Canalones y bajantes
• Remates y encuentros

Unidades: m², ml, ud.

Capítulo 05: Cerramientos y fachada

Incluye toda la envolvente vertical del edificio:

• Fábrica de ladrillo (perforado, hueco, termoarcilla)
• Aislamiento térmico (SATE, cámara de aire con aislante, fachada ventilada)
• Trasdosados de placa de yeso laminado
• Carpintería exterior (ventanas, puertas de acceso, cristalería)
• Persianas y elementos de protección solar
• Revestimiento exterior (mortero monocapa, piedra, composite)

Unidades: m² (fábrica, aislamiento, revestimiento), ud (ventanas, puertas).

Capítulo 06: Particiones interiores

La tabiquería interior divide los espacios de la vivienda:

• Tabiques de ladrillo hueco
• Tabiques de placa de yeso laminado sobre perfilería metálica
• Tabiques con prestaciones acústicas especiales
• Premarcos para puertas

Unidades: m² (tabiquería), ud (premarcos).

Capítulo 07: Instalaciones

Es el segundo capítulo en peso económico en la mayoría de proyectos. Se suele dividir en subcapítulos:

07.1 Fontanería y ACS

• Acometida de agua
• Red interior de agua fría y caliente
• Calentador o caldera
• Sanitarios (inodoros, lavabos, bañera o plato de ducha)
• Grifería

07.2 Saneamiento

• Red horizontal de evacuación
• Bajantes
• Arquetas
• Conexión a red municipal o fosa séptica

07.3 Electricidad y telecomunicaciones

• Acometida eléctrica y cuadro general
• Circuitos interiores
• Puntos de luz, enchufes, interruptores
• Toma de tierra
• Telecomunicaciones (ICT)

07.4 Climatización y ventilación

• Conductos de ventilación (CTE HS3)
• Sistema de calefacción y/o refrigeración
• Aerotermia, bomba de calor o caldera
• Suelo radiante (si procede)

07.5 Energía solar y renovables

• Paneles solares térmicos o fotovoltaicos (según CTE HE4/HE5)
• Instalación y conexión

Unidades: ud (aparatos, equipos), ml (tuberías, cables), m² (suelo radiante).

Capítulo 08: Revestimientos y acabados

Los acabados determinan la calidad percibida de la vivienda:

• Guarnecido y enlucido de yeso (o placa de yeso laminado)
• Alicatado de baños y cocina
• Solado (cerámica, porcelánico, madera, laminado)
• Pintura interior (paredes y techos)
• Falsos techos (si procede)
• Rodapié
• Revestimiento de escalera

Unidades: m² (revestimientos, pintura), ml (rodapié).

Capítulo 09: Carpintería interior

• Puertas interiores (abatibles, correderas)
• Armarios empotrados
• Molduras y tapajuntas

Unidades: ud.

Capítulo 10: Urbanización exterior (si procede)

Este capítulo puede incluirse dentro del presupuesto o tratarse como un proyecto aparte:

• Vallado perimetral
• Acceso rodado y peatonal
• Jardinería y riego
• Iluminación exterior
• Piscina (si procede)
• Garaje exterior o cochera

Capítulo 11: Seguridad y salud

Obligatorio en toda obra. Incluye los medios de protección colectiva e individual previstos en el Estudio de Seguridad y Salud:

• Protecciones colectivas (redes, barandillas, señalización)
• Equipos de protección individual
• Instalaciones de higiene y bienestar (casetas, aseos)
• Formación en seguridad

Capítulo 12: Gestión de residuos

Obligatorio conforme al Real Decreto 105/2008. Incluye:

• Clasificación de residuos en obra
• Contenedores
• Transporte a gestor autorizado
• Canon de vertido

Del PEM al presupuesto final

La suma de todos los capítulos produce el Presupuesto de Ejecución Material (PEM). Para obtener el presupuesto final, se aplican los siguientes conceptos:

Los porcentajes de GG (13 %) y BI (6 %) son los habituales en el sector, pero no son obligatorios: cada constructora aplica los suyos en función de la estructura de su empresa y las condiciones del mercado.

Unidades de medición habituales

Usar la unidad correcta para cada partida es fundamental para que el presupuesto sea comparable y verificable:

La partida alzada (pa) debe usarse solo cuando no sea posible definir una medición precisa. Abusar de las partidas alzadas reduce la transparencia del presupuesto y dificulta las certificaciones.

Errores frecuentes al presupuestar vivienda nueva

No definir el alcance de cada partida

Una partida que dice "solado de cocina" sin especificar material, formato, tipo de colocación ni acabado es inútil para comparar presupuestos y genera conflictos durante la obra.

Mediciones incorrectas o incompletas

Las mediciones deben tomarse del proyecto (planos acotados). Medir "a ojo" o redondear en exceso produce desviaciones que se acumulan capítulo a capítulo.

Omitir partidas necesarias

Los capítulos de seguridad y salud, gestión de residuos, urbanización exterior y acometidas suelen ser los más frecuentemente olvidados. Su omisión genera sobrecostes inesperados.

No actualizar precios

Los precios unitarios deben reflejar las condiciones actuales del mercado. Usar precios de hace dos o tres años puede producir presupuestos significativamente infravalorados.

Confundir PEM con PEC

El PEM es el coste de ejecución material. El PEC incluye además los gastos generales y el beneficio industrial de la constructora. Presentar el PEM como si fuera el coste total del proyecto es un error frecuente que genera expectativas incorrectas.

No prever un margen de imprevistos

En obra nueva siempre surgen contingencias. Un margen del 5-10 % sobre el PEC es una práctica habitual y recomendable.

Ejemplo de estructura de presupuesto

A modo ilustrativo, así se vería la estructura resumida de un presupuesto de vivienda unifamiliar:

Nota: estos importes son orientativos y corresponden a una vivienda unifamiliar de tamaño y calidad medios. Los importes reales dependen de las especificaciones del proyecto, la zona geográfica y las condiciones del mercado. Para más contexto sobre costes, consulta nuestra guía sobre cuánto cuesta construir una casa en España.

Cómo presupuestar con Casas Pro de Presupix

Casas Pro de Presupix permite generar el presupuesto de construcción de una vivienda por capítulos, con precios de referencia del mercado español integrados. En lugar de partir de una hoja en blanco, defines las características de la vivienda y el sistema genera la estructura de capítulos y partidas con precios orientativos que puedes ajustar a las especificaciones del proyecto.

Con Casas Pro puedes:

• Estructurar el presupuesto por capítulos estándar de vivienda nueva
• Consultar precios de referencia actualizados del mercado español
• Ajustar acabados, instalaciones y materiales para ver cómo afectan al coste total
• Exportar el presupuesto en PDF profesional para presentar al promotor o al cliente
• Comparar diferentes opciones constructivas sobre el mismo proyecto

El resultado es un documento profesional que refleja la estructura real de costes de la obra, no un precio por m² sin desglose.